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【4pxtrackpackage】原創 | 央媽修改了房地產的邏輯

2021-01-06  貓哥的視界
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1  房地產調控政策

1990年3月27日,這是日本經濟史上標誌性時刻,在這一天為了抑制瘋漲的日本房價,日本大藏省對日本樓市出台了最嚴厲調控措施——對金融機構下達了限制對房地產行業進行過度融資的行政指導。

大藏省要求金融機構對於房地產融資的增長率不得超過其總融資的增長率——簡單的説就是擰緊了房地產融資來源的水龍頭,設置了金融機構為房地產融資的天花板。

這個嚴厲的調控政策讓日本數十年積累的房地產泡沫轟然破滅,東京房價跌去70%,直到今天日本的平均房價仍然沒有回到當初最高點的一半!

2020年12月31日,人民銀行與銀保監會出台了同樣的政策。

(來源:新華網)

根據央行與銀保監會規定,為商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款餘額佔比上限。

具體來看,中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%,個人住房貸款佔比上限為32.5%;中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%;中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%,縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%,村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

(來源:中國人民銀行官網)

那麼,這個政策會導致中國房地產如同30年前的日本房市一樣崩盤嗎?

不會。

因為我們大概只有30%的商業銀行的房地產貸款存量超過了這個紅線,大型銀行即使超出紅線,超出比例也不高(一般在2%以內),超出比例較高的主要集中在中小銀行,即使超過了紅線管理層也給了2—4年的過渡期。

很顯然,管理層吸取了日本樓市因為監管一刀切導致房地產硬着陸的慘痛教訓,希望採取相對較為緩和的手段讓房地產軟着陸

但是軟着陸也會着陸啊,唯一的區別只是時間問題。

下面講一講這個政策對房地產的具體影響。

2  三線以下城市

首先對於三線以下城市房地產是重大利空。

中國中小型房地產開發企業目前主要活躍在三線以下城市,其融資渠道主要來源就是中小型銀行,而目前這個融資紅線恰恰對中小型銀行特別嚴厲——銀行越小,地產貸款額度也越小。

按照當前這個融資紅線的標準,我們有大量的中小型銀行已經超過這個紅線——也就是説,從2021年開始,大量中小型銀行就不得不想盡一切辦法在2—4年之內將自己房地產貸款額度降低到滿足紅線要求。

怎麼降低房地產融資佔比?

中小型銀行或者迅速擴大自己的存款數額,但這是非常困難的。一方面三線以下城市長期處於人口淨流出趨勢,城市存款總蛋糕是逐漸下降的,另一方面就是中小型銀行要與大型銀行競爭拉存款處於全面劣勢。

所以,從未來趨勢來看,中小型銀行未來存款大概率是一個逐年下降的趨勢。

不能擴大存款數額就只能逐步降低房地產貸款的存量。

所以,從今年開始,三線以下城市中小房地產企業融資環境會越來越困難,不但增量貸款額度幾乎沒有,存量貸款額度也將面臨日益縮水的困境。

3  貸款鄙視鏈

其次,央行這個房地產融資額度紅線對於二手房交易也屬於較大的利空。

2019年中國商品房交易金額是17萬億,這個數字大概率成為中國房地產的一個峯值,因為銀行融資額度的紅線控制,未來中國商品房銷售金額只會逐年下降。

更為關鍵的是,有了這個貸款額度紅線,中國房地產正式進入存量搏殺的階段。

任何一個商業銀行如果給房地產企業放貸增加了,那麼必然會擠壓個人住房貸款額度,同樣,一手房按揭放貸多了,那麼也會擠壓二手房按揭貸款額度。

站在銀行立場,在額度有限的情況下,未來大概率按照一系列鄙視鏈來分配貸款額度。

新房與二手房的鄙視鏈——大型開發商新房>中小型開發商新房>二手房,畢竟做批發怎麼也比做零售效率更高。

二手房的鄙視鏈——大城市二手房>中型城市二手房>小城市二手房,畢竟城市越大,住房保值能力越高;

同一個城市二手房鄙視鏈——中心地段二手房>偏遠地段二手房;

不同類型商品房鄙視鏈——房>商鋪(寫字樓)>旅遊地產;

大家看了上述鄙視鏈是啥感覺?

不要覺得自己的房子在上述鄙視鏈靠前的位置就沾沾自喜,説一句有點殘酷的話,光是第一層鄙視鏈,大型房地產開發商>中小型開發商>二手房就會瓜分絕大部分住房貸款額度!

即使是大城市同一地段同一個項目,未來二手房貸款難度與一手房相比可能就是兩個世界!

也就説即使同一個項目,你看到新開組團新房售價是3萬——你也別高興,等你的二手房掛出來最後成交價能達到2.7萬就該慶幸自己的好運氣了。

4  流動性陷阱

為什麼同一個項目產品會出現這麼大的價差?

這就叫流動性陷阱。

市場經濟有一個流動性溢價的概念,意思是某個資產如果流動性極好,投資者可以很輕鬆地變現,那麼市場給這個資產的定價要超過同類資產,這個超出部分就叫流動性溢價。

與此對應的就是流動性陷阱,也就是一個資產變現比同類資產更為困難,那麼其資產價格就要相比同類資產打折,具體打折幅度由其變現難度決定。

流動性溢價比較典型的例子就是股市中每日交易金額都很大的股票——機構投資者也能輕易變現的,就能獲得流動性溢價,比如茅台。

流動性陷阱比較典型的例子就是創投公司。很多創投公司看起來經過幾輪融資市場給出很高的估值,創始人持有的股份市值號稱XX億,其實這些所謂的市值在沒有上市的情況下變現極難,創始人在急需資金的時候即使把股權抵押給機構,實際打折幅度可能超越很多人想象。

回到房市的案例。

同一個項目如果是新盤,因為開發商努力在銀行爭取到足夠的住房貸款額度,所以銷售並不困難。

而一旦變成二手房,因為很難獲得銀行二手房貸款額度所以變現相對新房十分困難,在這樣情況下,新房相對二手房就獲得一個流動性溢價,而二手房就將面臨流動性陷阱而不得不降價出售。

按:今年全國大部分地區房價總體處於下降的趨勢,只有少數一線城市房價有一定程度上漲。

根據統計局數據,最近一年時間上海房價上漲9.6%,北京上漲2.76%,廣州上漲5.1%,深圳上漲22.23%。

其中深圳上漲幅度比較大,這是因為一些特殊原因(深圳成為社會主義先行示範區),但是後面也遇到最嚴厲的行政調控。

其餘城市房價上漲都在10%以內,這點漲幅對於投資者是沒有任何意義的。不談投資買房要承擔的各種税費,光是一個流動性陷阱未來就要吃掉10%以上的漲幅。

5 兩個突出問題

從上述分析我們可以看出,本次央行給商業銀行設置房地產貸款紅線是非常精準地針對我國房地產兩個比較突出的問題。

其一,房地產開發區域不平衡的問題。

過去即使是房地產黃金時代,我國三線以下城市都存在房地產開發嚴重過剩,商品房擠壓庫存嚴重的問題。現在通過大幅度調低中小型銀行房地產貸款額度自然就能防止中小城市房地產的無序擴張。

其二,房住不炒的問題。

雖然管理層房住不炒提了好幾年,但還是有很多人當做耳邊風,稍微有點閒錢就心心念念要去投資買房。

過去我在歷史文章多次説過——現在投資買房就是把管理層當做對手盤,而普通人將管理層作為對手盤絕對是最愚蠢的事情!

現在管理層給商業銀行設置房地產貸款紅線就是落實“房住不炒”的長效機制!

隨着二手房貸款額度逐步收緊,所有投資型住房都面臨着一個巨大的流動性陷阱,不能變現(或者難以變現),所謂靠住房跑贏通脹就是一幅畫而已!

這裏多囉嗦幾句。

按照現代市場經濟學理論,温和通脹(CPI指數在1%—3%)是最有利於經濟增長的模式。

因為温和通脹不但導致工廠出廠價格上升,企業主利潤增長——刺激大家進一步擴張生產,擴大用工;而且温和的通脹可以刺激工薪族更勤奮的工作,通過收入增長來跑贏通脹。

説句誅心一點的話——假如放任房價飛漲,普通人隨便買一套房子就能輕鬆跑贏通脹甚至獲得可觀的收益,那麼誰還會去努力工作?大家都想歪門邪道的辦法去炒房豈不是更為簡單?

整個東亞國家人均資源佔有率普遍低於全球平均水平,不努力工作東亞國家大概率會比全球其他地區更早陷入內卷化的危機之中。

6  支持實體經濟發展

當然,管理層出台商業銀行房地產貸款紅線不僅僅是為了解決房地產的問題,更是為了解決讓金融機構支持實體經濟發展的問題。

2020年3月有一則新聞非常耐人尋味,中信銀行原行長因為嚴重違紀被開除黨籍。

中紀委、國家監察委員會通告

(來源:中央紀委國家監委網站) 

公示的罪行第一條就是“嚴重違背黨中央關於金融服務於實體經濟的決策部署,限制、壓降製造業貸款”。

也就是説,對於金融機構而言,限制、壓降製造業貸款就是“嚴重違背黨中央關於金融服務於實體經濟的決策部署”,就是排位在其它違紀行為之前的最大的過錯!

然後現在央行與銀保監會又出台了金融機構房地產貸款的紅線,那麼金融機構的貸款資源應該向什麼領域投放,不是一目瞭然了嗎?

7 切換財富風口

現在問題來了,老百姓的資金不能炒房,管理層最近又準備打破金融機構剛性兑付(這是很大的主題,我會單獨撰文來闡述),那麼老百姓客觀存在的投資需求怎麼解決?

有句話怎麼説的?

那啥給你關上一扇門,一定會給你再開啓一扇窗。

2020年1月,銀保監會發布了一個重磅文件《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》。

(來源:中國政府網)

這個文件內容其實也很簡單,用一句話描述就是——“大力發展企業年金、職業年金、各類健康和養老保險業務,多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金。”

用大白話描述就是,讓居民存款搬家進入股市。

但是股市在普通老百姓眼裏風險比較大,怎麼讓金融知識比較匱乏的老百姓將存款放心投入股市呢?

在文件發佈之後的媒體通氣會上,銀保監會辦公廳主任肖遠企明確提出“可以藉助機構投資者,讓居民儲蓄進入資本市場”。

2020年中國股票型基金銷售火爆,全年基金銷售額突破3萬億,創歷史新高——這一切背後的推手就是管理層指揮棒引導的結果。

總而言之一句話,目前管理層的導向非常清楚。

投資房子是不行的,必將面臨各種“長效機制”的打壓與遏制;

投資資本市場是管理層大力鼓勵與支持的,也將獲得各種政策的扶持;

這就是未來財富風口切換的趨勢。

我們普通人最正確的姿勢就是順應趨勢、擁抱趨勢。


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